Reabilitação Urbana - Saiba como recuperar casas e fazer um bom negócio

[JuizDidi]

Reabilitação Urbana 2008-05-27

Saiba como recuperar casas e fazer um bom negócio

Os apoios do Estado, os benefícios fiscais, as linhas de crédito e a evolução do mercado.

Tem sido considerada como a galinha dos ovos de ouro do imobiliário. Muitas das reabilitações actuais são transformadas em edifícios de luxo, com preços que podem oscilar entre os 4.000 e os 7.000 euros o metro quadrado, e que se vendem rapidamente. Mas então, porque é que não se reabilita mais?

Há várias razões. A primeira, e mais importante, está relacionada com a morosidade da aprovação dos projectos nas câmaras municipais. Desde o momento em que se entrega um projecto o prazo mínimo para se começar a fazer a obra é de cinco anos, mas pode mesmo chegar aos dez. O que significa que só pode esperar quem tem dinheiro suficiente para ter um projecto tanto tempo parado. Um exemplo disso é a Chamartín, a promotora imobiliária que comprou o Convento dos Inglesinhos, em Lisboa, e o requalificou num projecto de habitação de luxo. Foram precisos oito anos para começar a construir o projecto.

Outra razão, apontada por alguns agentes do sector imobiliário, diz respeito aos inquilinos que não querem sair de suas casas, apesar destas estarem degradadas. Para eles é menos dispendioso manter-se na casa do que sair, uma vez que pagam rendas irrisórias. Quer isto dizer que se alguém quisesse comprar aquele edifício na sua totalidade, teria de gastar uma soma considerável nas indemnizações aos inquilinos. Os problemas também se colocam da parte dos senhorios, que não têm receitas suficientes (rendas muito baixas) para fazer obras. A solução passa por vender o imóvel a investidores privados ou recorrer a programas como o Recria, Recriph, Rehabita ou o Solarh. Só o ano passado foram reabilitados 162 imóveis em Portugal ao abrigo destes programas, a maioria através do Recria (ver texto na pág 16).

Outro dos entraves à reabilitação é o facto de ser mais caro do que construir de raiz. Segundo Carlos Moedas, administrador da Aguirre Newman, existem uma série de constrangimentos num projecto daqueles, como manter a fachada ou elementos decorativos, como azulejos antigos. Para não falar dos preços dos terrenos que podem ser inflacionados por razões históricas ou de localização. Para este responsável, os terrenos custam cerca de 1.500 euros o metro quadrado nas zonas boas de Lisboa.

É por tudo isto que ainda se vêem tão poucos edifícios recuperados nos centros das cidades e continuam a existir prédios degradados em plena Avenida da Liberdade, uma das ruas mais emblemáticas da capital. A lentidão dos processos leva mesmo algumas empresas a desistir dos projectos. A promotora espanhola Restaura comprou uma série de imóveis para recuperar, chegando mesmo a entregar os projectos nas autarquias. Mas as longas demoras nas aprovações levaram a empresa a desistir, vendendo os seus activos e trocando Portugal pela Polónia. Histórias como esta são comuns em Portugal, apesar de existirem cerca de 60 mil prédios degradados só em Lisboa e de haver “uma enorme vontade de recuperar”, repara Luís Rocha Antunes, director Cushman&Wakefield. “O mercado tem liquidez suficiente e há de tudo, desde habitações únicas a quarteirões inteiros para reabilitar”, disse. Exemplos dessa vontade são os vários fundos de investimento imobiliário dedicados à reabilitação, cujo capital já ascende a mais de 200 milhões de euros, reparou Rui Alpalhão, administrador da Fundbox.

Mas como vontade não é tudo, têm sido criados uma série de incentivos fiscais para reanimar o mercado de reabilitação imobiliária. No Orçamento do Estado para este ano, o Governo lançou um conjunto de medidas, como a isenção do IMI (Imposto Municipal Sobre Imóveis) ou a redução do IVA.


Os apoios dos bancos à reabilitação
Alguns bancos têm apoios aos investidores através de linhas de crédito. O Santander Totta e a Caixa Geral de Depósito (CGD) são dois exemplos. O Santander, por exemplo, prevê a possibilidade de protocolar linhas específicas para a reabilitação urbana que vão até à opção de ‘leasing’ imobiliário, passando por linhas específicas negociadas com o BEI. A CGD tem também projectos co-financiados pelo BEI, estando actualmente uma campanha em curso até Dezembro deste ano. O banco tem apoios destinados a todo o tipo de cliente desde singulares a empresas, passando por sociedades de reabilitação urbana e municípios. São elegíveis todo o tipo de obras, desde parques de estacionamento a projectos de reabilitação urbana no caso de bairros ilegais, por exemplo.


Construtoras pouco interessadas
Se há empresas que têm capital para recuperar edifícios são as construtoras, que têm grande capacidade de investimento. No entanto, este tem sido um mercado onde dominam os fundos de investimento e as promotoras imobiliárias. As construtoras continuam focadas nos grandes projectos e nas obras públicas. “Uma reabilitação, qualquer construtora faz. O projecto em si é da responsabilidade de uma promotora ou, quanto muito, de construtoras com departamentos de imobiliário”, disse fonte ligada ao sector. É o caso da Edifer, cuja área de imobiliário tem feito algumas reabilitações, como a reconversão do quarteirão Carlos Alberto, no Porto. Também a Teixeira Duarte e o grupo A. Silva e Silva tem desenvolvido alguns projectos nesta área, através da sua área de imobiliário.



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Reabilitação Urbana 2008-05-27

Os seis passos necessários para a reabilitação de casas e prédios

Recuperar só é fácil se se tratar de pequenas obras que não afectem a estrutura do prédio. Se for uma reabilitação profunda conte com cinco a dez anos de espera.

O processo é longo e pode durar entre cinco a dez anos, mas nada melhor do que saber quais são todos os passos necessários para reabilitar um imóvel.

1. Ter o imóvel para reabilitar
O imóvel a reabilitar pode ter sido comprado por um investidor privado ou pode ser do proprietário do edifício. Pode ainda ser apenas uma casa comprada a titulo individual por uma família.

2. Desenvolver o projecto
Se pretender fazer uma reabilitação profunda num edifício ou num apartamento tem de dar entrada do projecto de arquitecto na câmara. Se se tratar de um imóvel antigo, como uma fachada protegida ou, por exemplo, um painel de azulejos do século passado, o projecto tem de passar pelo Instituto de Gestão do Património Arquitectónico e Arqueológico (IGESPAR) – o antigo Instituto Português do Património Arquitectónico (IPPAR). Se se tratar de alterações que não mexem com a estrutura ou fachada do prédio, como uma substituição dos azulejos da cozinha, já nem é preciso autorização da autarquia, basta notificar. Por isso é que recuperar um único apartamento é mais fácil que um edifício inteiro.

3. Desenvolver projecto de especialidades
Depois de aprovado o projecto de arquitectura, ou seja, o projecto na generalidade, é ainda preciso entregar na câmara o projecto de especialidades, ou seja, canalizações, electricidade ou gás.

4. Solicitar apoios
Uma vez aprovado o projecto de arquitectura, o proprietário ou inquilino pode iniciar o processo de financiamento externo. Uma das soluções passa por recorrer aos vários programas existentes, como o Recria ou o Solarh. Por exemplo, neste último, o montante máximo atribuído é de 11.971 euros por habitação. Os programas são rígidos e têm orçamentos limitados, e por isso nem todos os projectos são apoiados. É nesta altura do processo que pode ainda tentar pedir um empréstimo ou, através de um banco comercial, como o Millennium BCP ou o Santander, conseguir uma linha de financiamento do Banco Europeu de Investimento ou do Banco do Conselho da Europa.

5. Iniciar a obra
Aprovado o projecto de arquitectura e o de especialidades e garantido o financiamento, a obra já pode começar. Por norma, se se tratar de uma recuperação profunda a obra pode durar, no mínimo, 18 meses, dizem alguns agentes do sector.

6. Venda
Se o objectivo da reabilitação é a venda, prepara-se para praticar preços que podem ser iguais ao de uma casa nova. Dizem os agentes do sector que não há uma regra fixa para quanto custa a mais uma casa reabilitada, mas a preços de mercado, reabilitar custa mil euros por m2. Depois é só fazer as contas para ter retorno.




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Reabilitação Urbana 2008-05-27

Reabilitar está longe das metas

Só 162 casas têm, este ano, aprovada reabilitação.

Construir sistematicamente novos bairros deixando o centro das cidades ao abandono é uma prática condenável e à qual o Estado quer pôr travão. A reabilitação urbana é a solução encontrada e uma receita há muito posta em prática em vários países da Europa e que em Portugal, apesar de todos os programas continua a não dar resultados. O facto de o estudo técnico que vai servir de base ao novo Plano Estratégico de Habitação apostar fortemente na reabilitação é uma prova de que um dos principais objectivos da “nova” lei do arrendamento está a falhar.

Desde o início do ano, foi aprovada a reabilitação 162 casas, apresentada no âmbito dos quatro apoios à reabilitação urbana que existem a nível da administração central e que se destinam a senhorios, inquilinos e câmaras municipais – Recria, Rehabita, Recriph e Solarh. Este número, avançado ao Diário Económico, pelo Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) contrasta com os 693 fogos cuja reabilitação foi aprovada em 2007. O programa Recria – que visa financiar obras de conservação e beneficiação que permitam recuperar casas e prédios degradados que tenham, pelo menos, uma casa cuja renda tenha sido objecto de correcção extraordinária – continua a ser o programa de apoios estatais que abrange mais imóveis, com um total de 98 casas abrangidas, num total de 1,04 milhões de euros de comparticipação a fundo perdido e 631 mil euros em empréstimos.

O ritmo de concessão de apoios tem sido lento e irregular. Se em 2005 foram aceites 387 candidaturas, no ano seguinte o número caiu para 279. Estes foram os anos em que esteve em discussão a nova Lei das Rendas o que poderá ter explicado um eventual desconhecimento ou expectativas quanto a novas regras. O ano passado, deram entrada 318 processo e, este ano, 87, de acordo com os dados do IHRU.

O Solarh, programa que concede empréstimos sem juros pelo IHRU para a realização de obras de conservação, em habitação própria ou casas devolutas, é o mais procurado, em termos de processos entregues (42), mas que se traduz apenas em 52 fogos. O facto de este instrumento poder ser utilizado tanto por particulares como por municípios, pessoas colectivas ou instituições e até mesmo cooperativas de habitação explica a sua procura. A este nível foram concedidos 449 mil euros em empréstimos, sendo que o programa estabelece como limite um apoio de 11 mil euros por habitação.

De acordo com o Plano Estratégico da Habitação, em Portugal existem cerca de 1,6 milhões de casas a precisarem de pequenas e médias reparações e 326 mil muito degradadas ou a necessitarem de grandes obras. Esta realidade reflecte-se em 544 mil casas devolutas em Portugal, de acordo com os últimos números de 2001. Os 1,37 milhões de euros que o IHRU já concedeu a fundo perdido, este ano, e os 1,16 milhões de euros emprestamos no âmbito dos vários programas existentes são ainda insuficientes para inverter esta realidade.



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Reabilitação Urbana 2008-05-27

Incentivos fiscais são generosos mas não chegam

As vantagens são travadas pelas câmaras municipais, que demoram muito tempo a aprovar os projectos de reabilitação.

Para reanimar o mercado de reabilitação imobiliária, o Governo introduziu no Orçamento do Estado (OE) para este ano um conjunto de incentivos e benefícios fiscais. O objectivo é incentivar a reabilitação e recuperação dos edifícios e reverter as situações de degradação das cidades, centros históricos e zonas de protecção de imóveis classificados. Assim, além dos vários programas de apoio financeiro público orientados para a conservação e recuperação urbana, os investidores contam, a partir deste ano, com benefícios fiscais aos quais podem recorrer.

No Orçamento do Estado de 2008, o Executivo de Sócrates reconhece que “o ritmo de reabilitação do parque edificado ao longo do território nacional exige a tomada de medidas urgentes, fundadas numa abordagem mais integrada, que articule a existência de apoios de natureza financeira e de novos estímulos de índole fiscal, de carácter excepcional e temporário, que premeiem acções de conservação e de reabilitação”.

Assim, proprietários, senhorios e empreitadas de construção podem beneficiar de alguns incentivos como a taxa reduzida do IVA, de isenção do Imposto Municipal de Imóveis (IMI) e de IRC – para os Fundos de Investimento Imobiliário (FII), bem como de benefícios em sede de IRS e IRC. E com estas medidas o Governo vai deixar de encaixar entre 450 a 500 milhões de euros por ano em receita fiscal. Mas será que estes benefícios funcionam e servem o seu proposto e incentivam a reabilitação urbana?

Para os especialistas contactados pelo Diário Económico, o problema passa mais pela dependência das autarquias que dos incentivos em si, já que são necessários comprovativos que são da responsabilidade dos municípios.

O fiscalista da Deloitte, António Pedro Pereira, defende que “o problema não está na parte fiscal”. A concessão de incentivos depende das câmaras municipais, pelo que “cada caso é um caso, depende da relação das câmaras com os investidores”. Por outro lado, o fiscalista receia que o prazo seja demasiado curto – para reabilitações iniciadas entre 2008 e 2010 e que se encontrem concluídas até 31 de Dezembro de 2012. “Considerando que há um conjunto de licenças e autorizações que dependem das câmaras, é necessário que estas actuem de forma mais célere, até para dar alguma segurança aos investidores”, afirma António Pedro Pereira.

No mesmo sentido, o fiscalista Miguel Caetano de Freitas, “os incentivos são muito competitivos”. “A grande questão é saber se existem edifícios para comprar nas zonas de reabilitação urbana”, afirma. Outra das dificuldades refere-se “às câmaras que demoram muito tempo a aprovar os projectos”, além de que “o acesso ao crédito é muito difícil”.

No caso dos fundos de investimento, a reabilitação continua pouco atractiva, apesar das vantagens fiscais inseridas no OE/08. Assim, no caso dos fundos abertos, apenas 0,3% (12,5 milhões de euros) do investimento se destinava, a 31 de Janeiro, à reabilitação. Nos fundos fechados, o investimento é um pouco superior, mas ainda “marginal”, com 1,7% (102,7 milhões de euros) investidos em reabilitação.


Regime de apoio extraordinário à reabilitação urbana

- Tributação à taxa reduzida de IVA das empreitadas de construção, reconstrução, beneficiação ou conservação de imóveis realizadas neste âmbito.

- Isenção (total e parcial) do Imposto Municipal sobre Imóveis, por um período alargado que pode ir até dez anos, para os prédios urbanos abrangidos pelo regime de apoio extraordinário, independentemente da natureza jurídica do seu proprietário, de se destinarem a habitação própria e permanente ou a arrendamento, bem como do respectivo valor patrimonial tributário.

- Isenção de IRC quanto aos rendimentos obtidos por Fundos de Investimento Imobiliário a constituir, desde que pelo menos 75% dos seus activos sejam bens imóveis sujeitos a acções de reabilitação.

- Tributação em IRS ou IRC à taxa especial de 10%:

a) dos rendimentos respeitantes a unidades de participação nos mesmos fundos colocados à disposição dos respectivos titulares (pessoas singulares empresas);

b) do saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação.

- São consagrados incentivos fiscais, de carácter temporário, à realização de acções de reabilitação de prédios urbanos que sejam iniciadas, entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de Dezembro de 2010 e que se encontrem concluídas até 31 de Dezembro de 2012.

- A comprovação do início e conclusão das acções de reabilitação de prédios urbanos, bem como a delimitação das áreas de reabilitação urbana, são da responsabilidade da câmara municipal onde se localiza o prédio.




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Urbanismo 2008-05-29

Banco Europeu dá 200 milhões para reabilitação urbana

Substituir verbas do Orçamento é o objectivo do empréstimo. Lisboa e Porto vão beneficiar.

O Banco Europeu de Investimento (BEI) vai conceder um novo empréstimo de 200 milhões de euros ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) para fazer face aos compromissos que o Estado já assumiu em termos de reabilitação e urbana e construção desde que inserida em áreas que vão ser reabilitadas.




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